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证监会五方面调整优化股权融资,为房地产市场恢复发

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  近期,地产融资“三支箭”――信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具连发,为房地产市场恢复发展提供极大支持。

  这意味着,“金融16条”后,楼市再迎重磅利好,房企股权融资松绑!

  11月28日,证监会以新闻发言人答记者问的方式表示,决定在股权融资方面调整优化5项措施,支持房地产市场平稳健康发展,上述措施自即日起实行。

  近期地产融资“三支箭”――信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具连发,为房地产市场恢复发展提供极大支持。数位分析人士在接受《国际金融 报》记者采访时指出,此次证监会五项措施落地,最重要的是恢复房企及涉房企业的股权融资功能,意味着楼市第三支箭股权融资已射出。一是有利于房地产企业流动性恢复,直接利于融资和资本市场 估值的修复;二是楼市的信心提升。不过,需要强调的是,此举主要目的在于促进房地产企业基本的融资需求,保证“保交楼”等,并非全方位的放松,预计不会出现楼市炒作的情况。

  就股市表现来看,在多重利好下,11月以来房地产板块回暖逾20%,年内跌幅缩约8%。

  政策支持“三箭”全出!证监会五方面调整优化股权融资,这些房企“回血”有望?

  涉房企业再融资 重启

  证监会新闻发言人表示,证监会积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济 大盘 。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

  其一,恢复涉房上市公司 并购重组 及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

  其二,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业 务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

  其三,调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股 上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

  其四,进一步发挥REITS 盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

  此外,积极发挥私募 股权投资基金 作用。开展不动产私募投资 基金试点,允许符合条件的私募股权基金 管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产 、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  政策“三支箭”已出

  “此次政策明确了‘支持房地产企业股权融资’,本质上就是第三支箭已经射出。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者,第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资的工作已经到位,“三箭合一”对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。

  “第三支箭相比第二支箭,其优势在于,其不会直接增加房企的负债规模,同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。”严跃进进一步表示,股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点,且资金的用途方面更加广泛和到位,甚至可以避免“房企债 务兑付”的尴尬问题。这就要求各类房企用足此类政策,真正改善房企的资金状况和现金流。此类工作做到位,也将为相关房企后续企业地位修复、投资者关系改善、销售业绩改善等带来积极的作用。

  德邦证券地产首席分析师金文曦告诉《国际金融报》记者,近期地产融资“三支箭”连发,为房地产市场恢复发展提供极大支持。信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。2018年央行 等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资,债券融资作为政策组合中的‘第二支箭’,可帮助改善民企融资环境,缓解民企信用收缩问题。房地产行业信用收缩,“第二支箭”协同“第一支箭”,促进民营房企融资修复。伴随政策进一步推进,股权融资端也进一步松绑。

  这些房企有望被救

  房地产股 权融资方面调整优化5项措施政策,对楼市有何作用,利好哪些房企?

  苏宁金融研究院 特约研究员何南野在接受《国际金融报》记者采访时表示,一是对房地产企业流动性的恢复有较好的正向作用,直接有利于这些企业的融资和资本市场估值的修复。二是对楼市有一定的信号刺激效应,随着政策的放松,楼市活力有望得到一定的恢复,公众对楼市的信心提升。但本次的放松,目的很明确,主要在于促进房地产企业基本的融资需求,保证“保交楼”等,并非全方位的放松,预计不会出现楼市炒作的情况,整个房地产市场的发展趋于稳健,一些濒临困境的优质房地产公司有望调整修复。

  “证监会此次文件最重要的一点就是恢复房企及涉房企业的股权融资功能。这是继住房信贷和债券融资后,金融‘十六条’支持房地产行业的‘第三支箭’。”植信投资研究院资深研究员马泓向记者表示,过去两年时间,几乎难有股权融资案例出现,此次政策恢复涉房上市公司和上市房企的股权融资,可能意味着未来一个阶段,作为直接融资工具之一的股权融资重新恢复功能,预计房企资金来源状况将持续向好。

  “同时,进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用,意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用,更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。”马泓进一步分析,积极发挥私募股权基金的作用,开展不动产私募投资基金试点,这表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司(AMC)的运作方式,开发掘金存量地产项目,促进房地产企业盘活经营性不动产,夯实相关房企现金流。

  “此次股权融资方面涉及五项工具,尤其是在重组、再融资、私募这几个领域影响最大,其对于当前上市房企融资渠道的拓展具有积极作用。尤其是叠加此前的商业银行信贷 密集投放、民营房企发债给予担保等,应该说此类融资工作非常全面,有助于全面快速改善房企资金面。”严跃进指出,此次政策明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,这对于目前暴雷企业和优质房企都有利好。其中,暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系,而对于优质房企来说,则有收购或控制此类企业的机会。重组上市工作重启,也是目前房企存量债务过大下的关键一招,有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。在重组上市方面,措施提及了“同行业、上下游”整合,实际上也使得建筑类等企业获得重组的机会。此类逻辑下,房地产背后的资源会有加速整合的过程,同时促使债务问题在重组中顺利化解。